MERCATO IMMOBILIARE A MILANO, COSA E’ CAMBIATO E QUALI SONO LE NUOVE ESIGENZE DI MERCATO POST PANDEMIA?

La pandemia ha portato dei dislivelli economici su tantissimi settori commerciali e la contrazione degli acquisti nell’ultimo anno ha aumentato enormemente l’inflazione. Naturalmente il settore degli immobili, sia in vendita che in locazione, riemerge da un periodo di stasi soprattutto dovuto all’incertezza dei mercati mondiali; proprio su questo aspetto della pandemia rivolto al settore immobiliare, abbiamo il piacere di porre alcune domande a un esperto conoscitore del settore il Dr. Alberto Moro, già Presidente di ASPESI Milano dal 2017 (Associazione nazionale tra le Società di promozione e sviluppo immobiliare), Consigliere di FIABCI Italia dal 2014 (Federazione Internazionale delle professioni immobiliari), Fondatore della Moro Real Estate, che dal 1994 si occupa di vendita e locazione di immobili di pregio a Milano, collaborando con molte Multinazionali interessate a insediare sedi operative e di rappresentanza in Italia.

Dr. Alberto Moro

Dr. Moro può aggiornarci sulla situazione attuale degli immobili su base nazionale e, naturalmente sull’andamento nella città di Milano?

Non è semplice fare un’analisi oggettiva, anche perché i fattori attuali sono molteplici. Quello che è determinante oggi è sicuramente il potere di acquisto fortemente condizionato dal divario tra ricchezza e povertà, che si è accentuato moltissimo con la pandemia, basti pensare a quanti nelle grandi città hanno perso il lavoro o sono in procinto di essere licenziati, senza la garanzia di ammortizzatori sociali. Penso che Milano abbia risentito molto della pandemia, e che abbia sicuramente interrotto il suo processo di crescita che si stava sviluppando pre covid, e sono fortemente convinto tuttavia che si riprenderà ritrovando la spinta alla crescita che la caratterizzava. L’interesse verso Milano era talmente forte prima della pandemia, che i grossi investitori lamentavano la scarsità di immobili su cui investire, confrontandola con le altre metropoli internazionali. I fenomeni più evidenti che si sono verificati in questo periodo riguardano la chiusura di molte attività commerciali, vedi location vuote nel quadrilatero della moda e nelle vie più commerciali della città, fenomeno assolutamente inedito per questa metropoli. A Milano un altro settore che ha risentito molto la crisi, come nel resto d’Italia, è naturalmente quello legato al settore turistico e ricettivo; ormai molti alberghi sono stati chiusi per un lungo tempo, e stanno di conseguenza valutando la vendita della loro attività. A questo proposito sono molto attivi investitori del settore che desiderano acquisire a buon prezzo le strutture in difficoltà. Altra nota dolente è sicuramente il turismo, nel periodo della pandemia si sono persi non solo i visitatori business che, grazie alle fiere e agli appuntamenti di Milano, sviluppavano un indotto che si rifletteva positivamente su tutta la città, ma anche quelli legati al mondo universitario e culturale.

Come sta reagendo secondo Lei l’Italia?

L’Italia pre pandemica era reduce da un ventennio pessimo per la crescita interna, il covid ha purtroppo accentuato tutte le fragilità in essere del paese e soprattutto ha evidenziato la mancanza di programmazione a medio e lungo termine. Noi italiani dovremmo imparare sicuramente dai nostri vicini europei nell’avere una visione programmatica del futuro; questa nostra mancanza non aiuta certamente gli investimenti e rallenta lo sviluppo interno. Ancora oggi risultiamo una nazione a due velocità. Per ciò che concerne il mercato immobiliare, Milano registra un 7,4 % di incremento dei prezzi, ma una contrazione sostanziale delle compravendite, pur avendo a livello nazionale la possibilità di tassi per i mutui ai minimi storici. Il mercato immobiliare è sicuramente condizionato dalla minaccia rappresentata dai licenziamenti che potranno essere eseguiti dal 30 giugno. In questa situazione le banche in qualche modo stanno prendendo tutte le precauzioni del caso, soprattutto per non trovarsi con mutui non pagati. Desidero sottolineare che una delle prime richieste mosse dal Presidente di Confindustria, il Dr. Bonomi, al nostro attuale Presidente del Consiglio, il Dr. Draghi, è stata quella di interrompere il blocco dei licenziamenti, in quanto la maggior parte delle nostre Piccole e Medie Imprese sono in grande sofferenza di liquidità. Il mattone si conferma comunque un bene rifugio, e questa consapevolezza lo sostiene da sempre.

Pandemia covid: cambiamenti in corso riguardo alle affittanze di uffici alle Multinazionali, co-working e nuove esigenze del mercato di riferimento che richiedono immediata risposta dagli addetti del settore immobiliare e dalle associazioni di categoria collegate.

Come è già avvenuto per i settori bancari e assicurativi, gli uffici del futuro saranno sicuramente ripensati per alcune attività. Alcuni lavori torneranno a essere eseguiti in presenza, ma l’ufficio come è stato vissuto pre pandemia sarà un ricordo del passato. Gli uffici del futuro dovranno prevedere il co-working e l’ottimizzazione dei costi, tuttavia molte attività continueranno a svolgersi anche in smart working. Un altro cambiamento sarà legato alla fruizione dei grandi Centri Commerciali, in considerazione che il periodo della pandemia ha incrementato moltissimo l’abitudine degli italiani all’acquisto on line o a chilometro zero. Un altro settore che è stato fortemente condizionato dal covid è quello legato al Car Sharing e al Bike Sharing. A Milano era sensibilmente diminuito l’uso della propria macchina. Oggi naturalmente la paura di contrarre il virus ha indotto le persone a usufruire meno di tutti i mezzi di trasporto condivisi. Oggi le esigenze di chi vuole acquistare casa a Milano hanno avuto un’inversione di marcia. Si ricercano abitazioni più grandi e con maggiore vivibilità negli spazi; si cerca più frequentemente una stanza in più, da dedicare al locale studio che oggi ridiventa utile e la sua funzionalità è apprezzata soprattutto da chi deve lavorare da casa in smart working. Questa nuova visione dell’abitare, che in un certo qual modo ci riporta indietro negli anni, oggi va scontrandosi con il budget a disposizione degli acquirenti. Con la stessa spesa per l’acquisto di un bilocale a Milano, oggi l’acquirente può acquistare un appartamento più grande nei comuni limitrofi alla City, ben collegati dai trasporti, e magari con un terrazzo affacciato sul verde.